Cechy rynku nieruchomości i ich wpływ na proces wyceny
Niejednolitość rynku
Analizując temat przekrojów rynku, należy wspomnieć o ich podziale w zależności od danego kryterium. Najczęściej stosowane kryteria to:
- przedmiotowe (wg funkcji),
- zasięgu przestrzennego,
- nabywanych praw do nieruchomości,
- cenowe,
- jakościowe.
Niedoskonałość rynku
Jako warunki występowania rynku doskonałego wymienia się:
- homogeniczność (jednorodność),
- doskonałą wiedze o rynku,
- maksymalizację użyteczności i zyskowności,
- dużą liczba kupujących i sprzedających,
- swobodę wejścia i wyjścia.
- stałość w miejscu,
- wrażliwość wartości nieruchomości na zmiany w otoczeniu,
- powstawanie zachowań spekulacyjnych i monopolistycznych,
- transakcje wymagają dużego kapitału finansowego,
- rzadkość transakcji,
- nieracjonalność zachowań kupujących i sprzedających (wpływ na decyzje oprócz ceny ma np.: moda, sąsiedztwo, tradycja, reklama, miejsce zamieszkania rodziny),
- brak przejrzystej informacji o transakcjach,
- różnorodność nieruchomości,
- relatywna stałość podaży w krótkim okresie,
- wpływ sposobu użytkowania na wartość,
- zróżnicowany sposób finansowania transakcji.
Mała elastyczność cenowa popytu i podaży.
Brak substytucyjności nieruchomości jest bezpośrednim powododem małej elastyczności rynku. Jeżeli chodzi o małą elastyczność podaży to wynika ona z konieczności uruchomienia procesu inwestycyjnego. Jest to proces czasochłonny i mówi się o tzw. „ociężałości” działania mechanizmu rynkowego.
Rynek nieruchomości wymaga fachowej obsługi
Rynek nieruchomości jest rynkiem wymagającym, jego pracownicy:
- deweloper,
- pośrednik w obrocie nieruchomościami,
- zarządca,
- doradca nieruchomościowy,
- notariusz,
Lokalny charakter rynku nieruchomości
Konkurencja na rynku nieruchomości ma charakter lokalny i jest silnie związana z danym terenem, jest to efektem specyficznych cech nieruchomości, do których zaliczyć możemy:
- stałość w miejscu,
- różnorodność,
- trwałość.
- ekonomiczne,
- demograficzne
- polityczne,
- społeczne,
Mała efektywność rynku
Brak elastyczności rynku na nowe informacje tyczące się popytu i podaży sprawia, iż w procesie alokacji kapitału nie należy się sugerować jedynie cenami.
Interwencjonizm publiczny
Wymienić można trzy przejawy interwencjonizmu państwowego na rynku nieruchomości:
- Sektor publiczny funkcjonuje jako integralna część rynku,
- Władza państwowa wykorzystując zdolności legislacyjne oddziałuje na rynek poprzez:
- zagospodarowanie przestrzenne,
- przepływ kapitału zagranicznego,
- kontrole czynszów,
- podatki od nieruchomości,
- ulgi podatkowe,
- bonifikaty przy nabywaniu,
- ochronę gruntów rolnych i leśnych,
- ochronę zabytków,
- różne zezwolenia.
- Rząd i władze lokalne oddziałują pośrednio na zachowania uczestników rynku poprzez wykorzystanie odpowiednich instrumentów:
- systemu podatkowego,
- polityki regionalnej,
- polityki czynszowej czy ochrony zabytków.